¿Cómo determinar el valor de un inmueble?

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Son muchas características que se deben tener en cuenta al momento de fijar el precio de una vivienda. En el Perú, el precio del metro cuadrado de un departamento promedio varía entre los US$ 10.000 y US$ 20.000, así lo informa la consultora inmobiliaria Tinsa. Sin embargo, muchos propietarios pueden concentrarse en un precio “fantasma” para la vivienda, ya que no desarrollan un estudio previo. Para estos casos, siempre es necesario la ayuda de un profesional, del cual se va a mencionar en las próximas líneas.

La realidad es que tanto para los compradores como para los vendedores, resulta complicado muchas veces, determinar y/o calcular el valor real de un inmueble. El no tener el conocimiento adecuado sobre este dato, puede detener decisivamente al cliente durante el proceso de recepción de información de la vivienda, lo que en otras palabras significa que el cliente va a seguir migrando a diversas ofertas que tienen más asegurados los estándares de fijación de precio de una vivienda. El origen de este problema, radica en que se consideran diferentes criterios (muchas veces erróneos) para calcular ese dato. Por ejemplo, existe una tendencia a comparar una vivienda antigua con una vivienda de estreno, fijando muchas veces el mismo precio por ambas. “Uno de los errores más frecuentes es pensar que una casa de segundo uso tiene el mismo valor que una de estreno, y tienden a sobrevalorarla”, así lo expresa Fernando Torres de la Corporación Tasso y Anteparra.

¿Por qué es tan importante fijar el valor de un inmueble?

Los bancos exigen un documento llamado “Tasación” cuando una persona quiere adquirir un inmueble a través del sistema financiero. Este proceso de tasación dura un aproximado de 72 horas, donde un especialista se encarga de inspeccionar el estado de una vivienda de manera presencial, para finalmente realizar un informe de tasación. Anterior a este paso, el cliente debe tener ciertos documentos importantes, como la ficha registral de la vivienda y documentos municipales (Predio Urbano y Hoja de Resumen). Por lo general, todo este procedimiento se da en la mayoría de personas y/o empresas que necesitan financiamiento del banco. Son muy escasos las situaciones en las que no se realizan préstamos necesariamente del banco para adquirir una vivienda, y es por esa razón que en el mercado inmobiliario, este siempre va a ser un proceso en constantes cambios según los precios de la competencia.

determinar el valor de un inmueble

¿Qué características se consideran para determinar el valor de un inmueble?

En el proceso profesional de tasación, que además tiene un costo aproximado de US$100, el especialista considera diversos factores de la vivienda para realizar el informe. Una característica común (que no deja de ser importante) para este documento, es la antigüedad de la casa. Lo siguiente es determinar cuál es el estado de conservación del inmueble, eso depende de qué tipo de zona es (comercial, urbana, etc.) y teniendo en cuenta la cantidad máxima de pisos por vivienda en el entorno. Asimismo, es necesario considerar la ubicación y qué tan fácil o difícil es llegar a ella teniendo como referencia a todas las posibles vías de acceso. No solo basta con realizar un estudio del estado de la vivienda a adquirir, sino también tener en cuenta los precios de las viviendas en los alrededores, situación en la que normalmente se comparan entre 4 y 5 viviendas. Eduardo Fiestas, gerente comercial de Tinsa, lo afirma en las siguientes palabras: “Dentro del informe de tasación, principalmente, lo que se considera es el estudio de mercado”. No deja de ser importante, considerar los atractivos de la zona, tal y como los centros de entretenimiento, si se encuentra cerca a centros comerciales, parques, si se trata de una zona segura, ruidosa o numerosa en cuestión de viviendas.

Finalmente, ¿Cómo se calcula el precio?

Previamente a comercializar una vivienda, este dato es el eje principal de todo. Para el ingeniero Rubén Busta, de Tasaciones Perú, para tener un mejor cálculo del precio de una vivienda, se deben sumar tres tipos de valores fundamentales, que son: el valor del terreno, el valor de la construcción y el valor de las obras complementarias.

El primer valor, se determina al multiplicar el precio del metro cuadrado de la zona, teniendo como referencia a las variaciones existentes (estudio de mercado) por los metros cuadrados totales de la vivienda. Esta información se encuentra en el Predio Urbano del cual se hace entrega en la Municipalidad distrital y que puede ser hallada en los registros públicos. El segundo valor, se obtiene al multiplicar el valor de depreciación (que se encuentra en el documento PU) por 1.5 si la vivienda se ubica en una zona muy poblada, por 2 si se encuentra cerca de una zona regularmente poblada, y por 3 si se ubica en una zona no es muy numerosa. Sin embargo, estos valores solo se pueden considerar como alusiones, ya que existen otros factores de interés que pueden elevar las cifras (4, 5 o 6). Por último, para el valor de las obras complementarias, se consideran los diversos elementos que se han añadido a la vivienda, como cisternas, pasamanos, entre otros.

Un ejemplo curioso

Si tenemos que hablar de nuevas zonas donde se están realizando proyectos, este es el caso del Cono Norte, especialmente en el distrito de Carabayllo, donde varias inmobiliarias están apuntando a proyectos como condominios. Para este caso que recién comienza a desarrollarse en el mercado inmobiliario, los precios pueden realizarse en función a la cantidad de viviendas y/o personas que residen actualmente en esa zona. El gerente comercial de Tinsa, comenta que actualmente en ese distrito, se pueden comprar viviendas totalmente nuevas desde un valor de $60.000, un precio que seguramente en unos años más seguirá incrementando debido a la llegada o finalización de otros proyectos inmobiliarios.

No cabe duda que para determinar buenos precios, se debe recurrir al proceso de tasación, documento profesional que valida el estudio realizado para fijar el valor de un inmueble. Además, este documento es la mejor prueba para determinar cuántas viviendas son líderes en precios razonables anualmente. En la empresa Tinsa, tan solo durante los últimos años, se han realizado más de 4.000 tasaciones hipotecarias. Este dato es muy importante para las inmobiliarias y su reputación en cuanto a precios. Para los compradores conocedores de precios, este dato puede ser de suma importancia para saber si la inmobiliaria tiene buenas bases para determinar el valor de un inmueble. Lo importante para cualquier persona que seguramente deberá realizar una tasación, es informarse lo mejor posible de los precios actuales en el mercado inmobiliario y específicamente, guiándose de un estudio de mercado minucioso.

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