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¿Conviene comprar o alquilar una vivienda?

comprar o alquilar una vivienda

Comprar o alquilar una vivienda pueden ser opciones ideales, todo depende de nuestra situación financiera. En el Perú, con el fuerte desarrollo inmobiliario, las empresas de este sector brindan mayores posibilidades para que las personas puedan acceder a una vivienda propia. Además, actualmente la economía en el país se encuentra en su mejor etapa, logrando que las personas adquieran un inmueble a excelentes precios que se ajusten a plazos que ellos puedan pagarlos. Así lo aseguró Ricardo Arbulú, presidente del Instituto de la Construcción y Desarrollo (ICD) de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) en Diciembre del 2016: “La FED (Reserva Federal de Estados Unidos) realizaría incrementos de manera periódica, cada seis meses, entonces actualmente es un buen momento para comprar una vivienda porque las tasas de interés están relativamente bajas para lo que se viene”.

Sin embargo, persiste un fuerte interés en las familias por preferir comprar una vivienda antes de alquilarla, ya que forma parte de un patrimonio familiar. Este deseo se debe a que en el futuro, se evitarían mayores gastos en alquiler mes tras mes, volviendo más estable su economía a largo plazo. Para todas aquellas personas que no cuenten con las posibilidades para cubrir la compra de una vivienda, el alquiler siempre va a ser la mejor opción, tal y como lo precisa el presidente Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), Marco del Río. El problema en este caso, consiste en que la persona que desea comprar una vivienda, no cuenta con la cuota inicial.

Una opción de la que se ha hablado durante los últimos meses, es del uso de los fondos de la AFP como parte del sistema de la capitalización inmobiliaria. “Es un producto interesante que tenemos que seguir analizando. Quizá en algún momento se podría hablar de un sistema mixto de capitalización inmobiliaria, tanto con aportes propios como con una parte de las pensiones o del 25% del retiro de las AFP. Eso es algo que todavía se está diseñando y analizando, el MEF también tiene algunas ideas al respecto”, mencionó Alejandro Niezen, presidente del directorio del Fondo Mivivienda para una entrevista con el Diario Gestión.

El hecho de que comprar una vivienda involucra directamente a diversos factores económicos que debemos analizar. Al comprar una vivienda, estamos asumiendo compromisos a largo plazo. Las personas que adquieren una vivienda a través de una hipoteca (que puede ir desde los 10 hasta los 30 años), son propietarios de tan solo un 30% aproximadamente, mientras que el banco es dueño del 70%. Si se va a comprar una vivienda a través de la hipoteca en la que debemos aportar cuotas mensuales, se debe tener la seguridad de mantener un trabajo. Por lo contrario, si por algún motivo la persona que compró una vivienda, no tiene una estabilidad laboral que le de las posibilidades de cubrir la hipoteca, no va a poder cancelar las cuotas pendientes y por ende, la garantía que tiene el banco es quedarse con la propiedad.

En casos excepcionales, si se considera cancelar una propiedad al contado, se debe calcular el costo financiero del dinero de la persona que va a invertir en la compra. Por lo general, este tipo de inversiones la realizan personas que han venido ahorrando durante varios años y de esta manera buscan ampliar sus posibilidades de ingresos en un futuro, como poner en alquiler dicha propiedad y duplicar sus ingresos a mediano plazo.

Alquiler-venta y leasing inmobiliario

Sin embargo, una de las medidas que se ha tomado para que una persona que alquile una vivienda y pueda comprarla posteriormente, es la del leasing inmobiliario o el alquiler-venta. Se trata de una ley que se ha establecido desde el 2015, que da la posibilidad de que los peruanos adquieran su propia vivienda. Para ambos casos, el pago de la cuota inicial se ha exonerado y en su lugar, puedan acceder al Bono del Buen Pagador. En el caso del alquiler-venta, si el inquilino (o arrendatario) ha logrado cumplir con todas sus mensualidades (renta) durante un determinado periodo de tiempo, este puede tener la opción de comprar la vivienda, además de pagar adicionalmente un precio de compra que se puede financiar a través del crédito hipotecario. Tal y como lo señaló el ministro Milton Von Hesse, si el arrendatario muestra disciplina en sus pagos de renta, formará parte de un buen historial crediticio sujeto al Registro Administrativo de Arrendamiento de Viviendas (RAV), lo que significa que podrá acceder fácilmente al crédito hipotecario.

En el caso del leasing inmobiliario, se trata de una modalidad en la cual una entidad financiera, bajo una supervisión de la Superintendencia Nacional de Banca, Seguros y AFP, podrán brindar la posibilidad de compra de un inmueble al arrendatario. Sin embargo, este contrato de arrendamiento financiero, a pesar de que lleva más de dos años en el Perú durante el gobierno de Humala, no ha funcionado para la compra de viviendas. Así lo señala el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Marco del Río: «Funcionó para compra de maquinarias, activos, pero no a nivel residencial. Los bancos no han encontrado un producto que se amolde al tema y ha quedado en desuso. La gente compra a través de crédito hipotecario regular». Así también lo respalda el presidente del directorio del Fondo Mivivienda, Alejandro Niezen: “No tuvo mucha demanda. El leasing inmobiliario se puede decir que está en la congeladora”.

A pesar de los nuevos sistemas que existen para financiar la compra de una vivienda a través del alquiler, aún existe una alta demanda por este último de manera sostenida. Además, el crédito hipotecario sigue siendo una opción para los casos en que las personas desean comprar una vivienda.

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