¿Crédito hipotecario o leasing inmobiliario?

credito hipotecario o leasing inmobiliario

El crédito hipotecario y el leasing inmobiliario son dos figuras importantes que debemos considerar cuando se trata de adquirir un inmueble propio. Un dato importante antes de definir de qué se trata cada sistema de financiación, es que en ambos casos las tasas de interés son casi las mismas. Otra de las semejanzas que tienen ambos, es que dan la posibilidad de tener un amplio plazo para la cancelación de las cuotas. Sin embargo existen diferencias en el mercado inmobiliario que actualmente define la acogida de uno de los dos. A continuación, veamos las diferencias entre crédito hipotecario y leasing inmobiliario.

Crédito hipotecario

El crédito hipotecario consiste en un compromiso y una responsabilidad a largo plazo, ya que puede convertirse en una de las deudas más importantes con la que se deberá lidiar correctamente, por lo que es recomendable evaluarlo con detenimiento. Se sabe que en la mayoría de casos, no se cuenta con la cantidad de dinero suficiente para cubrir la compra de una vivienda con los propios ahorros. Es por esa razón, que lo más común es recurrir a una entidad financiera supervisada por la Superintendencia Nacional de Banca, Seguros y AFP (SBS) para que pueda financiar la compra de un inmueble. El crédito hipotecario no solo es utilizado con la finalidad de comprar una vivienda, sino también para remodelarla o ampliarla.

El crédito hipotecario es un préstamo que se tiene que asumir obligatoriamente en un plazo de entre 10 a 30 años a través de una tasa de interés mensual. A este sistema bancario, se le suma como garantía de los pagos, la casa hipotecada por la entidad financiera, por lo que si no se cumplen con las cuotas se puede llegar a perder la casa. La ventaja principal del crédito hipotecario, es que se hace la entrega del inmueble (a nombre de la persona que adquirió el crédito) a corto plazo únicamente con la cuota inicial. Lo que se invierte en arriendo se puede utilizar para comprar una casa propia con facilidades de pago que se ajustan a las necesidades del comprador.

Leasing inmobiliario

Una posibilidad que tienen ahora las familias peruanas para adquirir un inmueble, es exonerarse de la cuota inicial a través de la ley del leasing inmobiliario, vigente desde el 2015. ¿Sobre qué trata esta ley? El leasing inmobiliario apunta a las entidades financieras que han desarrollado una nueva línea de negocio: el de arrendamiento y venta de inmuebles. Bajo esta modalidad, esto significa que a medida de que el inquilino va pagando sus cuotas de renta, estas puedan convertirse en capital para que la persona tenga la opción de ser dueño del inmueble en un futuro. El historial de pago del inquilino puede ayudarlo para sustentar un historial crediticio y acceder a una hipoteca.

Como ya ha sido mencionado, la ventaja de esta ley es que rompe la necesidad de contar con una cuota inicial para comprar una vivienda, así como también resulta positivo para todas aquellas personas que no tienen una historia crediticia. Pero esta ley, además de beneficiar a los ciudadanos, también beneficia a los empresarios, ya que en el caso de que los compradores no cumplan puntualmente con las cuotas indicadas, la empresa inmobiliaria puede revender las viviendas sin perder la inversión inicial. Es importante reconocer que los bancos y entidades financieras son las encargadas de proponer las tasas. Cabe resaltar que desde el 2015, el mercado inmobiliario sumó dos modalidades más además del Contrato de Arrendamiento – Financiero (Leasing) de Inmueble destinado a Vivienda, que son el Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a vivienda y el Contrato de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda con Opción de Compra, cada uno con una dinámica diferente.

¿En qué consiste el contrato del leasing? La Superintendencia Nacional de Banca, Seguros y AFP (SBS) supervisa a una entidad financiera para que esta pueda financiar el acceso del arrendatario al uso de un inmueble para vivienda a cambio de recibir el pago de cuotas periódicas. La entidad financiera dueña del inmueble, deberá firmar junto al arrendatario, el Formulario Único de Arrendamiento financiero o leasing (FUAL) e inscribirla en el Registro de Predios de Registros Públicos. Además, si el inquilino ha cumplido con sus pagos y obligaciones, podrá acceder a la opción de compra adicionalmente de pagar el valor del inmueble pactado en el FUAL. A modo breve y a diferencia del crédito hipotecario, tras haber cancelado las cuotas periódicas del inmueble, el comprador recién tiene la opción de compra a través de un pago, lo que no garantiza desde un comienzo que el propietario sea el mismo comprador.

Es por esa última razón que esta ley no ha tenido mucha demanda en el Perú, ya que a un comprador le da mayor credibilidad el hecho de poder convertirse en propietario desde un comienzo. Sin embargo, lo que no ha funcionado en el mercado inmobiliario ha funcionado como un modo de financiación de otro tipo de activos. Tal y como lo mencionó Marco del Río, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios en una última entrevista para el diario El Comercio: «Funcionó para compra compra de maquinarias, activos, pero no a nivel residencial. Los bancos no han encontrado un producto que se amolde al tema y ha quedado en desuso. La gente compra a través de crédito hipotecario regular».

Para ambos casos es importante analizar las diferentes estructuras que presenta cada una de ellas. En el caso de que una persona no cuente con la cantidad necesaria para cubrir una cuota inicial, lo más recomendable sería un debido asesoramiento para acudir a la modalidad del leasing inmobiliario, siendo consciente de que todo el trayecto, la vivienda está a nombre de la entidad bancaria. Por el lado contrario, para personas que cuentan con ahorros que les permita cubrir con esta cuota, la mejor opción sería el crédito hipotecario, asegurándoles convertirse en propietarios desde un comienzo, y a su vez, teniendo la obligación de cumplir estrictamente con las tasas de interés hasta que termine la deuda. Ambos tipos de financiamiento se ajustan a las necesidades de diferentes públicos. En el caso del leasing, el mercado inmobiliario apuntó a que muchas familias apuntaran a los segmentos C/D, mientras que con el crédito hipotecario tienen mayor acceso los de A/B.

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